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Premassima
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In tema di distanze legali tra edifici, rientrano nel concetto civilistico di costruzione scale, terrazze e corpi avanzati.
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Massima
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In tema di distanze legali tra edifici, mentre non sono computabili le sporgenze estreme del fabbricato che abbiano una funzione meramente ornamentale, di rifinitura o accessoria di limitata entità, come le mensole, i cornicioni, le grondaie e simili, rientrano nel concetto civilistico di costruzione le parti dell’edificio, quali scale, terrazze e corpi avanzati che, seppur non corrispondano a volumi abitativi coperti, siano destinati a estendere e ampliare la consistenza del fabbricato (Cass. Civ., 10 settembre 2009, n. 19554).
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Premassima
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La dia è equiparabile al permesso di costruire e può essere impugnata direttamente
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Massima
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I terzi, che ritengano di essere pregiudicati dall’effettuazione di una attività edilizia assentita in modo implicito, possono agire innanzi al Giudice amministrativo per chiedere l’annullamento del titolo abilitativo formatosi per il decorso del termine fissato dalla legge entro cui l’Amministrazione può impedire gli effetti della DIA (nello stesso senso cfr. Sez. VI n. 1550 del 5 aprile 2007 e Sez. V n. 172 del 20 gennaio 2003 mentre a diverse conclusioni è giunta la stessa Sez. VI con decisione n. 717/2009). Appaiono decisive, in particolare, la previsione espressa nella nuova formulazione dell’articolo 19, terzo comma, della legge n. 241/1990 del potere dell’Amministrazione di annullare in via di autotutela il titolo conseguente alla DIA nonchè la possibilità “dell’accertamento della inesistenza dei presupposti per la formazione del titolo" con equiparazione di questa ipotesi al permesso annullato ( articolo 38 , comma 2 bis, del DPR 6 giugno 2001 n. 380) .
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Premassima
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Gli oneri di urbanizzazione sono dovuti a prescindere dalla situazione urbanizzativa delle zone
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Massima
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Un accordo transattivo, al pari di una convenzione di lottizzazione, a causa dei profili di stampo pubblicistico che si accompagnano allo strumento dichiaratamente contrattuale, rappresenta un istituto di complessa ricostruzione, e tuttavia la giurisprudenza è concorde nel ritenere che esso rappresenti l’incontro di volontà delle parti contraenti nell’esercizio dell’autonomia negoziale retta dal codice civile: tale assunto conserva validità anche nelle ipotesi in cui alcuni contenuti dell’accordo vengano proposti dall’amministrazione in termini non modificabili dal privato. Quest’ultima circostanza, neanche esclude che la parte che abbia sottoscritto la convenzione, conoscendone il contenuto, abbia inteso aderirvi e ne resti vincolata, salvo il ricorso agli strumenti di tutela in caso di invalidità del contratto (Consiglio Stato, sez. IV, 28 luglio 2005 , n. 4014). Gli oneri di urbanizzazione stabiliti in via generale sono dovuti a prescindere dalla situazione urbanizzativa delle zone in cui ricadono i singoli interventi, adempiendo essi all’esigenza della partecipazione patrimoniale dei privati interessati al pregiudizio economico gravante sulla collettività comunale per effetto della trasformazione del territorio (Cons.St, V, 21 aprile 2006 n. 2258).
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Premassima
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Risarcimento danni da illegittimo esercizio del potere di autotutela (annullamento di titolo abilitativo edilizio)
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Massima
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L’annullamento di ufficio presuppone una congrua motivazione sullo specifico interesse pubblico attuale e concreto a sostegno dell’esercizio discrezionale dei poteri di autotutela, diverso da quello al mero ripristino della legalità violata, con una adeguata ponderazione comparativa, che tenga anche conto dell’interesse dei destinatarii dell’atto al mantenimento delle posizioni, che su di esso si sono consolidate e del conseguente affidamento derivante dal comportamento seguito dall’amministrazione (cfr. Cons. St., sez. VI, 14/10/2004, n. 6656). Tale principio, già enunciato dalla giurisprudenza amministrativa, ha trovato da ultimo esplicito riscontro normativo nell’art. 14 della legge n. 15 del 2005, con il quale è stato introdotto l’art. 21-nonies della legge n. 241 del 1990. E’ abnorme, anche in considerazione della non particolare complessità quali-quantitativa dell’istruttoria risultante dagli atti, un provvedimento di annullamento che intervenga circa 31 mesi dopo il rilascio dell’atto annullato (quando i relativi lavori erano quasi completati) e 15 mesi dopo la relativa comunicazione di avvio del procedimento di riesame. Il tempo successivo alla comunicazione di avvio del procedimento di riesame della validità della concessione edilizia deve ritenersi utile alla formazione di un legittimo affidamento in capo al privato titolare della medesima, ma la stessa sua abnormità (nella fattispecie circa 15 mesi a fronte del termine legislativamente fissato in 30 giorni dall’art. 2 della legge n. 241/1990 nella versione ratione temporis applicabile alla fattispecie) rispetto al brevissimo termine (15 giorni) dato al privato stesso con detta comunicazione per la presentazione di memorie scritte, vale indubbiamente a rafforzare man mano, col trascorrere del tempo successivo alla scadenza del termine assegnato al privato per la utile partecipazione al procedimento, tale affidamento circa il consolidamento della propria posizione giuridica e, dunque, circa il mantenimento di validità ed efficacia del provvedimento ampliativo della sua sfera giuridica. Le procedure e gli strumenti di tutela previsti dall’ordinamento contro l’inerzia dell’amministrazione si riferiscono ai casi, nei quali sia riscontrabile l’inadempimento da parte dell’autorità ad un obbligo di provvedere sulla istanza del privato tendente a sollecitare l’esercizio di un pubblico potere e, quindi, l’emanazione di un provvedimento di carattere autoritativo; per cui si palesa evidente la insussistenza di tali presupposti in caso di esercizio del potere di autotutela, ch’è potere tipicamente discrezionale della Pubblica amministrazione, che non ha alcun obbligo di attivarlo e, qualora intenda farlo, deve valutare la sussistenza o meno di un interesse che giustifichi la rimozione dell’atto, valutazione della quale essa sola è titolare e che non può ritenersi dovuta nel caso di una situazione già definita con provvedimento inoppugnabile.
Dato, peraltro, che la certezza delle situazioni giuridiche definite è essa stessa un bene irrinunciabile, posto a tutela dei cittadini (Cons. St., VI, 1 aprile 1992, n. 201 ), la stessa non può certo considerarsi attenuata, come già detto, da una mera comunicazione di avvio del procedimento vòlto all’adozione di provvedimenti di annullamento o di modifica di precedenti determinazioni, una volta che dal concreto svolgersi del procedimento stesso il privato abbia buoni motivi di evincere l’abbandono, da parte della P.A., della volontà di provvedere nuovamente, sacrificando il suo interesse al mantenimento dell’efficacia del provvedimento, sul rapporto come delineato dal provvedimento stesso; e ciò in ragione dell’evidente irragionevolezza di un intervento di tal fatta in relazione al tempo che va trascorrendo rispetto al momento in cui, in forza proprio di quel provvedimento, la sua sfera giuridico-patrimoniale s’è arricchita di un bene nuovo, come pure in ragione del palese contrasto con i principii di ragionevolezza, proporzionalità e correttezza dell’azione amministrativa di un atto di ritiro, che sopraggiunga 15 mesi dopo l’inizio del relativo procedimento, senza, peraltro, recare né i “segni” di una istruttoria particolarmente laboriosa e ponderosa, né, come s’è visto, la puntuale esternazione (con adeguata motivazione della scelta effettuata) delle ragioni, per le quali si ritiene prevalente l’interesse pubblico e recessivo quello privato. Se è certamente ravvisabile un nesso di causalità tra il comportamento dell’Amministrazione ed i dedotti pregiudizii patrimoniali connessi al ritardo nell’esecuzione dei lavori derivante dalla sopravvenuta mancanza di titolo abilitativo, ai fini della esatta determinazione del danno deve anche tenersi conto del comportamento tenuto dall’appellante che, dopo aver ricevuto la comunicazione di avvio del procedimento di autotutela, si è sostanzialmente disinteressato dello stesso, non presentando le osservazioni richieste dall’Amministrazione e non sollecitando l’Amministrazione stessa all’adozione di atti definitivi in ordine alla ventilata illegittimità della pregressa concessione edilizia, pur a fronte del protrarsi oltre ogni logico limite del procedimento medesimo; essa non ha, insomma, utilizzato quegli strumenti partecipativi e sollecitatorii che, secondo le indicazioni ricavabili dall’applicazione anche nei rapporti tra pubblica Amministrazione e privato dei classici cànoni privatistici di correttezza e buona fede reciproca, avrebbero quanto meno potuto limitare il danno subito. Ai sensi del secondo comma dell’articolo 35 del decreto legislativo 31 marzo 1998, n. 80, il danno subito per effetto dell’illegittimo annullamento della concessione edilizia oggetto del giudizio può essere determinato in via equitativa sulla scorta dell’abbattimento forfetario nella misura del cinquanta per cento (correlato al predetto difetto di diligenza addebitabile all’appellante) delle seguenti voci di danno da essa dedotte, stimate secondo i seguenti criterii:
- opere di ripristino: nella misura quantificata nella perizia depositata (per Euro 25.000,00=);
- oneri dovuti al fermo delle attrezzature: nella misura massima risultante dalla perizia (Euro 400.900,00=), previa dimostrazione degli òneri di “fermo” mediante presentazione dei contratti di noleggio od altra forma contrattuale di utilizzo temporaneo delle attrezzature stesse per tutto il periodo di fermo (dalla data del provvedimento di annullamento alla data di pubblicazione della sentenza impugnata), ovvero, in caso di attrezzature di proprietà dell’esecutore, idonea dimostrazione (ricavabile dalle scritture contabili, da contratti e da ogni altro appropriato documento quale il bilancio, lo stato patrimoniale, il registro dei beni ammortizzabili, ecc.) della circostanza che nel periodo sopra indicato esse abbiano subito il “fermo” con mancato appropriato utilizzo in analoghe lavorazioni;
- oneri finanziarii: corrispondenti all’immobilizzo dei costi documentati sostenuti fino al momento dell’inizio del “fermo” del cantiere (e dunque con esclusione di quelli corrispondenti alle opere non realizzate), con l’applicazione sull’importo così ricavato di un tasso medio annuo pari al tasso ufficiale di sconto in vigore nel periodo di riferimento;
- maggiorazione dei prezzi: da stimarsi in ragione dell’incremento dei prezzi delle lavorazioni mancanti alla data di inizio del “fermo” per tutta la durata dello stesso, sulla base delle risultanze dei prezzarii di lavori edili predisposti dalla Camera di Commercio di Roma.
Il totale dei capitoli di costo così risultante dovrà essere abbattuto in via forfetaria ed equitativa nella misura del 50 per cento, dal momento che l’intervento è destinato alla commercializzazione, con logica traslazione dei costi, pur con le caratteristiche proprie dell’alea di impresa, sugli acquirenti; e ciò al fine di evitare o comunque ridurre al minimo la possibilità di indebita locupletazione dell’impresa sul risarcimento richiesto.
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Premassima
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Decorrenza del termine di prescrizione per il pagamento di somme dovute a titolo di penale per la mancata esecuzione di opere di urbanizzazione previste in una convenzione edilizia
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Massima
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Il termine di prescrizione decennale per il pagamento di somme dovute a titolo di penale per la mancata esecuzione di opere di urbanizzazione previste in una convenzione edilizia non decorre dalla data della stipulazione della convenzione e nemmeno dal momento del rilascio del certificato di abitabilità, essendo invece collegato all’inadempimento di obblighi connessi alla convenzione e, quindi, al diverso presupposto della mancata realizzazione delle opere pattuite. Tale inadempimento si concretizza definitivamente solo al compimento del termine decennale di durata della convenzione e non già dal momento della assunzione dell’obbligo. Pertanto, solo dall’anzidetto momento dell’inadempimento decorre l’ordinario termine decennale di prescrizione.
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Premassima
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Demolizione e ricostruzione: è ristrutturazione solo se la sagoma dell'edificio non cambia
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Massima
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La ristrutturazione edilizia, per essere tale e non finire per coincidere con la nuova costruzione, deve conservare le caratteristiche fondamentali dell’edificio preesistente e la successiva ricostruzione dell’edificio deve riprodurre le precedenti linee fondamentali quanto a sagoma, superfici e volumi (fra le tante Cons. Stato, sez. IV, 18-3-2008, n. 1177). La previsione di cui all’art. 27 c. 1 l. d) della L.R. Lombardia 11-3-2005, n. 12 - che ricomprende tra gli interventi di ristrutturazione edilizia quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione parziale o totale nel rispetto della volumetria preesistente - deve interpretarsi nel senso di prescrivere anche il rispetto della sagoma dell’edificio preesistente in quanto tale requisito, previsto dall’art. 3, c. 1, lettera d), del D.P.R. 380/01, costituisce espressione di un principio generale che orienta anche l’interpretazione della legislazione regionale (T.A.R. Lombardia Milano, sez. II, 16 gennaio 2009, n. 153). Ciò che contraddistingue la ristrutturazione dalla nuova edificazione è la già avvenuta trasformazione del territorio, attraverso una edificazione di cui si conservi la struttura fisica (sia pure con la sovrapposizione di un «insieme sistematico di opere, che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente»), ovvero la cui stessa struttura fisica venga del tutto sostituita, ma - in quest’ultimo caso - con ricostruzione, se non «fedele» (termine espunto dall’attuale disciplina), comunque rispettosa della volumetria e della sagoma della costruzione preesistente (Consiglio di Stato, sez. VI, 16-12-2008, n. 6214).
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